¿Qué hay que saber sobre la hipoteca inversa? Luces y sombras

El anuncio de Banco Santander y Mapfre sobre su nueva hipoteca inversa, que lanzarán a finales de año, ha vuelto a poner el foco en este producto financiero. Ambas empresas llevan trabajando desde 2022, cuando se aliaron para poner este producto en el mercado que lanzarán a través de un establecimiento financiero de crédito creado de forma conjunta para ello. Pero, ¿qué es una hipoteca inversa y qué aspectos positivos y negativos trae de su mano?

Como explican desde el Santander, «una hipoteca inversa es un un préstamo hipotecario que permite a mayores de 65 años obtener, con la garantía de su vivienda, un abono mensual con el que podrá complementar sus ingresos durante un periodo de tiempo determinado, existiendo la posibilidad de recibir estos pagos durante toda la vida«.

Una vez fallece el titular, los herederos tienen un plazo para devolver la deuda acumulada, aunque tienen la opción de cancelarla al vender la propiedad.

Pero, ¿qué requisitos hay que cumplir?

En primer lugar, según establece la ley, el límite se suele situar en torno a los 70 años. No obstante, requiere ser mayor de 65 y puede variar según la entidad con la que se negocie y las condiciones del cliente.

El segundo requisito es el de tener una vivienda en propiedad. En este sentido, los bancos recomiendan utilizar la primera vivienda ya que, al contratar la hipoteca, permite rebajas fiscales, lo que no sucedería en caso de hacerlo con la segunda vivienda.

¿Se pierde la propiedad?

No, no se perdería la propiedad ni el uso y disfrute de la vivienda. Es decir, que la persona o personas que contratan este producto podrán utilizar su casa hasta que fallezcan.

Sin embargo, si al solicitar este producto «ya tenemos suscrito un préstamo hipotecario, deberemos cancelarlo previamente a la contratación. Ante estos casos las entidades financieras suelen adelantar el capital que servirá para cancelar la hipoteca en vigor en el momento de la firma« informan desde BBVA.

¿Qué percibe el usuario?

A cambio de la hipoteca, el cliente percibe una renta, que dependerá principalmente de dos factores: el valor de la vivienda y la edad del solicitante de la hipoteca inversa. «Según avanza la edad del suscriptor aumentará la renta mensual que se percibirá por la operación», explica BBVA. Además, cuanto mayor sea el valor de la casa, más alta será la cantidad recibida.

Sin embargo, esta renta, recuerda la OCU, tiene un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación del inmueble en el momento de la constitución. Al alcanzarse dicho tope se deja de disponer de la renta, aunque la deuda sigue generando intereses.

«La particularidad es que la deuda solo se paga cuando fallezca el prestatario o, si lo dice el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios«, alerta la organización de consumidores. Aunque el cliente siempre puede cancelar la hipoteca si lo desea, por ejemplo, vendiendo el inmueble.

¿Qué pasa cuando fallece el hipotecado?

La OCU resume que una vez fallecido el deudor hipotecario o el último beneficiario, corresponde a los herederos liquidar la deuda con la entidad de crédito. 

Caben dos opciones, en la primera podrán optar por recuperar la vivienda si cancelan el crédito hipotecario, para lo cual deberán pagar a la entidad de crédito la totalidad de las cantidades dispuestas más los intereses y gastos de la hipoteca inversa (comisiones de apertura, gastos de gestión o seguros, dependerá de cada entidad). En estos casos la entidad no puede exigir ninguna compensación por la cancelación de la hipoteca.

En caso de que los herederos no puedan o quieran cancelar el crédito, la entidad de crédito podrá ejecutar la hipoteca y recuperar así toda la deuda generada. Esta solo podrá obtener el cobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia y no al patrimonio personal de los herederos.

¿Cuánto dinero se puede cobrar?

Como agrega Helpmycash, se suele hipotecar entre el 20% y el 30% de la vivienda alcanzando el 60% en casos excepcionales.

Por tanto, apuntan que si por ejemplo «el cliente hipoteca el 22,50% de una casa de 250.000 euros, podría cobrar 56.250 euros de golpe o unas cuotas mensuales de 135 euros hasta su fallecimiento«.

¿Merece la pena?

Según el director de estudios de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), Antonio Gallardo, este producto sólo es rentable para un grupo muy concreto de personas: que no quieran dejar una propiedad en herencia, o que tengan una vivienda con un valor muy alto y se ubiquen en un lugar que no vayan a perder valor.

«La venta se concentra en lugares muy concretos, en zonas urbanas con poca oferta como por ejemplo Chamberí, Moncloa o Salamanca en Madrid«, apunta.

Añade además que «muchas veces no compensa» ya que «la renta que se recibe no es muy alta, pero los intereses que genera sí lo son». Según el experto, estos se suelen situar entorno al 6%.

Asimismo, comparte que «se vende como un suplemento a la jubilación» pero que esto es «algo contradictorio» ya que los que más necesitan ese dinero extra no suelen tener un inmueble que valga lo suficiente cómo para que sea rentable, y recibirían un ingreso «muy pequeño», entorno a los 135 euros al mes. Avisa también sobre el efecto multiplicador que pueden tener estos tipos tan elevados, que pueden derivar en que, al final, la renta genere una deuda «de más del doble de lo que se ha gastado».

Concluye que ve «difícil» que se convierta en un producto popular, ya que en general, a los españoles suelen preferir «dejar una propiedad en herencia». No obstante, apunta que «no sabe» que nuevas condiciones ofrecerá la alianza entre Banco Santander y Mapfre para hacerlo un producto más atractivo.